TRAVAUX RÉALISÉS SANS PERMIS
Les constructions peuvent être visités par l’administration sous un certain délai afin de vérifier le respect des règles d’urbanisme et sanctionner les infractions constatées.
Un contrôle administratif peut être effectué dans un délai de six ans après l’achèvement des travaux pour rechercher et constater des infractions (L.461-1 du Code de l’urbanisme).
Si vous avez réalisés des travaux sans permis de construire alors que cela était nécessaire, des poursuites pénales peuvent être engagées, l’action pénale se prescrivant par six ans à compter de la date de l’achèvement des travaux, et l’action civile par dix ans.
Cependant, la question de la prescription décennale ne se pose pas lorsque les travaux ont fait l’objet d’une déclaration d’achèvement des travaux qui n’a pas été contestée par l’administration dans les délais impartis, soit trois ou cinq mois (R. 462-2 du Code de l’urbanisme, CE 26 novembre 2018 n°411991).
En conséquence, si vous avez déclarez auprès de votre mairie l’achèvement de vos travaux réalisés sans permis de construire, et que l’administration n’a pas contesté dans les trois ou cinq mois, vous ne pourrez pas être poursuivi au civil.
VICES CACHÉS
L’article 1641 du Code civil prévoit l’obligation de garantie des vices cachés, le vice caché étant défini comme « une défectuosité intrinsèque compromettant l’usage normal de la chose ou son bon fonctionnement » (Cass. 1ère civ. 14 décembre 2004, n°01-03523).
Pour obtenir gain de cause sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’un vice :
Caché : le vendeur n’est en effet pas tenu des vices apparents et dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même.
Antérieur ou concomitant à la vente (Cass. 1ère civ. 12 janvier 1997, Cass. 3ème civ. 9 février 1965) : la preuve de l’antériorité du vice incombe à l’acquéreur. Cette antériorité doit en principe être constaté par un Expert.
Le vendeur peut cependant opposer au demandeur l’article 1643 du Code civil : le vendeur est tenu des vices cachés, même s’il ne les connaissait pas, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
Un acquéreur pourrait donc invoquer l’obligation de garantie des vices cachés afin d’obtenir une résolution de la vente ou une réduction du prix sur le fondement des articles 1641 à 1644 du Code civil.
Il pourrait également solliciter des dommages et intérêts s’il démontre que le vendeur a été de mauvaise foi (article 1645 du Code civil), c’est-à-dire s’il avait connaissance du vice au moment de la vente.
Le vendeur pourrait opposer :
que ce vice n’était pas antérieur ou concomitant à la vente, en fonction d’un avis d’Expert,
que l’acte de vente comprend une clause de non garantie.
Une procédure en référé afin de demander la désignation d’un Expert judiciaire est donc très souvent nécessaire au préalable.