FIXATION D’UN NOUVEAU LOYER
Il arrive que le bailleur adresse à son locataire une proposition de nouveau loyer.
Si le locataire n’y répond pas, il peut se retrouver engagé dans une procédure en fixation de loyer devant le Juge des Contentieux de la Protection.
En cas de procédure en fixation de loyer engagée par un Bailleur, il convient de vérifier :
La date de proposition de nouveau loyer : si la proposition est tardive, la demande du bailleur est irrecevable.
La saisine de la commission départementale de conciliation : si aucun accord n’est trouvé à la suite de la saisine de cette commission, le Juge peut être saisi avant la fin du contrat de bail. À défaut de saisine préalable de la commission, l’action en fixation de loyer du bailleur est irrecevable.
Les références communiquées : le nouveau loyer doit être fixé par référence aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Les références doivent donc être sélectionnées, pour des logements de qualité proche, de caractéristiques comparables (Rep. Min. n°4776 : JOAN Q 13 février 1989, p.1772).
L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le nombre minimal de références à fournir est de 6.
Si le bailleur produit 6 références mais que l’une d’elle est écartée, la proposition de renouvellement est nulle : « En conséquence seules cinq références utiles demeurent produites à l’appui de l’offre de renouvellement du bail proposé. La nullité de l’offre […] doit être prononcée » (CA Paris, 6ème ch. B, 9 décembre 2004, n°03-08794, AJDI 2005, p.218).
DÈCÈS DU LOCATAIRE
Le contrat de location confère un droit de jouissance dans l’intérêt exclusif du preneur, et n’a donc plus d’objet en cas de décès.
En cas de décès, le bail est donc résilié de plein droit, à moins qu’il n’existe des personnes réunissant les conditions permettant de se prévaloir d’une continuation ou d’une transmission du droit au contrat.
Si le locataire vivait seul, le bail est résilié.
Si le locataire vivait avec des proches, la transmission du bail suppose le respect de certaines conditions.
La première tient à la qualité de la personne (conjoint, descendant, ascendant, concubin, personne à charge).
La seconde tient à la durée de la cohabitation : les bénéficiaires doivent justifier d’une cohabitation d’au moins une année à la date de la continuation ou du transfert revendiqué.
Il a ainsi été jugé que :
Le transfert du contrat de location ne peut intervenir au profit du fils de la locataire dès lors qu’il n’est pas constaté qu’il avait vécu dans les lieux loués depuis un an avant le décès de la locataire (Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, n° 97-21.720, Cass. 3e civ., 12 juin 2001, n° 98-21.451).
Le fait que la fille et la petite-fille de la locataire aient occupé le logement depuis 2004 ou 2005 est sans incidence puisque le locataire lui-même est parti vivre dans un centre de gérontologie à partir de 2006 jusqu’à son décès en 2009. Il n’y a donc pas eu de communauté de vie entre le locataire et ses descendants dans l’année qui a précédé le décès. Le bail est dès lors résilié de plein droit (CA Paris, 4e ch., 12 oct. 2010, n° 09/03301 : JurisData n° 2010-019430).
Un retour dans les lieux postérieurement au décès ou à l’abandon ne pourrait ouvrir droit au transfert du contrat de location même s’il y a eu cohabitation effective plus de dix ans auparavant (CA Paris, 14e ch. A, 9 mai 1984).
La vie commune doit avoir duré pendant la dernière année d’occupation du locataire : une cohabitation subsistante au jour du décès ou de l’abandon qui aurait duré moins d’un an ne peut ouvrir droit au maintien dans les lieux (CA Paris, 1re ch.., 29 oct. 1984).
Le juge n’a en principe pas à être saisi pour constater la résiliation du bail. Cependant, son intervention est nécessaire, en cas de contestation de l’occupant.
Il faut donc saisir le Juge pour faire constater la résiliation du bail si besoin, et se faire autoriser à reprendre les lieux et expulser l’occupant sans droit ni titre.
CLAUSE PÉNALE
L’article 1231-5 alinéa 2 du Code civil prévoit que le juge peut modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive.
L’indemnité d’occupation en raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, et assure en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.
Une clause pénale prévoyant doublement du loyer au titre de l’indemnité d’occupation doit donc être considérée comme manifestement excessive (Cour d’appel de Paris, 12 février 2013, RG n°11/18896).
TRAVAUX : INACTION DU BAILLEUR
En cas d’inaction du bailleur dans la réalisation de travaux qui lui incombent, vous pouvez obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
En effet, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de « de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », « d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée » et « d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »
En application de l’article 1720 du code civil, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèces. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Enfin, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices et défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait connus lors du bail » en vertu de l’article 1721 du Code civil.
Le bailleur a ainsi une obligation :
de délivrer un logement décent et en bon état de réparations,
d’entretenir le logement et y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires,
d’éviter les troubles de jouissance que pourrait subir le locataire, et à défaut, de réparer le préjudice causé.
Le bailleur n’exécute pas son obligation de délivrance s’il ne réalise pas ou réalise avec retard des aménagements nécessaires (Cass. 3ème civ., 24 juin 1998, n°96-17.471).
Dans une telle situation – et notamment lorsque le bailleur bien qu’averti des défauts affectant l’appartement, s’abstient de diligenter des entreprises pour procéder à sa remise en état et mise en conformité – vous pouvez solliciter un dédommagement.
Décision obtenue : Jugement du 11 mai 2021, Tribunal judiciaire de Paris
En l’espèce, le locataire invoquait un défaut de conformité que le bailleur avait tardé à réparer, laissant ainsi l’humidité apparaître et les peintures se dégrader. Le bailleur a été condamné à procéder aux travaux de remise en état de la peinture dans l’appartement, à payer la somme de 3.429 € au locataire au titre du trouble de jouissance subi en raison du mauvais état de la peinture, et à payer la somme de 500 € au locataire au titre du préjudice moral subi par celui-ci.
EXPULSION : DEMANDE DE DÉLAIS
En application de l’article L.412-3 du Code des procédures civile d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
L’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution précise que le juge va tenir compte :
de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations,
des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, (âge, état de santé, situation de famille, situation de fortune de chacun d’eux etc.)
des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
Vous pouvez donc saisir le Juge de l’éxécution afin de solliciter des délais si une expulsion a été ordonnée à votre encontre, mais il sera indispensable de réunir tous les éléments utiles à justifier votre demande, et notamment la recherche d’un nouveau logement, et les efforts de paiement des loyers et ou indemnités d’occupation.