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CÉCILE ZYLBERSZTEIN

CHARGES

L’article L.145-40-2 du Code de commerce prévoit que tout contrat de bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées à ce bail. Cet article est d’ordre public, toute clause contraire dans le bail est donc nulle. 

Ainsi, pour que le bailleur puisse récupérer sur le locataire des charges, des taxes, ou le remboursement de certains travaux, il faut une clause expresse, spécifique et détaillée. 

Il est donc possible de contester des charges qui vous sont refacturées, alors qu’elles ne sont pas visées dans le contrat de bail.

Décision obtenue, Ordonnance de référé du 29 novembre 2023, Tribunal judiciaire de Meaux

Un bailleur sollicitait en référé la condamnation d’un locataire au paiement de charges de « travaux de désenfumage » et d’« alarme incendie », alors qu’aucune clause du bail ne le prévoyait expressément.

La Présidente du tribunal a considéré que la contestation relative au paiement de ces charges était sérieuse, et a débouté le bailleur de sa demande en paiement.

 
OBLIGATION DE DÉLIVRANCE DES ACCESSOIRES – SEQUESTRE

La délivrance porte sur la chose louée, mais également sur l’accès et les accessoires de cette chose qui sont indispensables à son utilisation normale.

Par exemple, le bailleur manque à son obligation de délivrance :

  • en cas de dysfonctionnement de la climatisation dès lors que cet élément d’équipement de nature à permettre l’exploitation normale d’une boucherie située dans le sud de la France n’a pas été écarté par le bail (CA Montpellier, 2e ch. B, 26 mars 2002 : JurisData n° 2002-187909),

  • s’il n’autorise pas le preneur à installer un système d’aération suffisamment performant pour se mettre en conformité avec un arrêté ( CA Montpellier, 24 janv. 1996 : JurisData n° 1996-034039)

En cas de défaut de délivrance, le locataire peut invoquer :

  • l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution des travaux, y compris la perte de chance d’exploiter.

  • l’exécution forcée en nature, soit l’autorisation de faire exécuter lui-même les travaux et l’obtention de l’avance des sommes, à condition que les travaux soient réalisés. 

Si le locataire ne démontre pas qu’il se trouve dans l’incapacité totale d’exercer son activité, il ne peut être totalement dispensé de régler directement entre les mains du bailleur la juste contrepartie de la jouissance des lieux dont il fait usage ( CA Versailles, 12e ch., 14 sept. 2023, n° 22/05800 : JurisData n° 2023-017840).

Il peut alors seulement être envisagé de demander l’autorisation de verser une partie du montant des loyers sur un compte séquestre, en indiquant que la mesure de séquestre est nécessaire et utile dès lors que le locataire peut se prévaloir d’une créance correspondant au montant du préjudice de jouissance subi.  

L’article 1961 du code civil prévoit que le juge peut en effet ordonner le séquestre d’une chose mobilière dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes.

Pour demander autorisation de réaliser un séquestre en référé, il est nécessaire qu’il existe une contestation sérieuse (Civ. 2e, 14 févr. 1973: Bull. civ. II, no 52), mais également une urgence.

Il y a cependant un risque de débouté en référé, une procédure au fond est donc souvent plus judicieuse.

Une fois la procédure au fond lancée, il peut être demandé au Juge de la mise en état les mêmes choses qu’au Juge des référés sur le fondement de l’article 789 du Code de procédure civile : demande de provision, mise sous séquestre etc.

 
CENTRE COMMERCIAUX ET HONORAIRES DE GESTION

En application de l’article R.145-35 du Code de commerce « ne peuvent être imputés au locataire (…) les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ».

« La notion de gestion des loyers doit s’entendre largement et inclut les accessoires, c’est-à-dire la gestion des charges et taxes. Pour tenter de contourner la loi, les bailleurs ont maintenu dans leurs baux une clause obligeant le locataire à payer un certain pourcentage de son loyer ou de ses charges au titre d’une gestion qualifiée de « gestion technique ». En cas de qualification frauduleuse, le juge peut requalifier la clause et la dire non écrite » (Jehan-Denis Barbier, Charles Edouard Brault, Le statut des baux commerciaux, Edition 2024, p.427).

Or les baux – souvent des centres commerciaux – prévoient souvent l’imputation au locataire d’honoraires de gestion sans plus de précision.  

Interrogés, les bailleurs prétendent que ces honoraires de gestion ne concernent pas des honoraires de gestion des loyers.

Dans ce cas, il leur appartient de le démontrer en produisant les factures des honoraires de gestion qu’ils re-facturent à leurs locataires, et la répartition de cette re-facturation entre les locataires.

 
CENTRE COMMERCIAUX ET CHARGES DE FOND MARKETING

Les bailleurs des centres commerciaux prévoyaient dans leurs baux, afin de pouvoir prélever d’importantes sommes en sus des loyers à leurs locataires, des clauses d’adhésion à l’association de du centre, au titre desquelles les locataires devaient verser une cotisation d’adhérent. 

Ces clauses ont été déclarées nulles, nul n’étant tenu d’adhérer à une association régie par la loi du 1er juillet 1901 ou, y ayant adhéré, d’en demeurer membre (Cass. Ass, plén., 9 février 2001, D.2011, p.1493, note E. Alfandry).

La clause d’un bail commercial faisant obligation au preneur d’adhérer à une association de commerçants et à maintenir son adhésion pendant toute la durée du bail est donc entachée d’une nullité absolue (Cass. 3ème civ. 12 juin 2003, n°02-10778, Gaz. Pal. 18 octobre 2003, p. 28).

Pour contourner cette jurisprudence, les bailleurs ont alors exploré d’autres modes de participation obligatoire et notamment le « fonds marketing ». « La solution est, comme toujours, une parade contractuelle. A cet effet (…) il suffit d’intégrer dans les charges contractuellement fixées les frais de participation à la promotion et à l’animation du centre commercial. C’est semble-t-il la solution qui consiste pour les preneurs à participer financièrement à un fonds marketing » (Marie Pierre Dumont Lefrand, Baux commerciaux, Recceuil Dalloz 2011, p.1786).

Or l’article 1134 du Code civil fait défense à une partie à un contrat de modifier unilatéralement celui-ci, et est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur aux termes de l’article 1304-2 du Code civil.

Il y ainsi potestativité dès lors que l’exécution de la convention dépend d’un événement qu’une partie a le pouvoir seule de faire survenir ou d’empêcher (Com. 22 septembre 1982, Bull. Civ. n°284, Civ. 3e, 7 juin 1983 : Bull. civ. III, no 132 ; D. 1983. IR 481, obs. Audit ; RTD civ. 1984. 713, obs. Mestre).

S’ils se réservent le pouvoir de modifier quand bon leur semble les opérations de marketing et leur budget, les bailleurs font donc dépendre le paiement des charges de fonds marketing à un évènement qu’ils sont seul à pouvoir décider, et la clause du bail relative à ces charges devrait être réputée non écrite.

Par ailleurs, les bailleurs peinent à justifier que les sommes réclamées au titre de ces fonds correspondent à des dépenses effectives de marketing, et n’arrivent qu’à justifier une « cotisation forfaitaire » demandée en en fonction de la surface commerciale occupée par les locataires, sans autres précisions quant à l’affectation et à l’utilisation de ce budget.

Les cours d’appel condamnent alors les bailleurs qui ne justifient pas des frais de publicité financés par le biais du fonds marketing abondé par les locataires (CA Douai 19 septembre 2019, n°17/02161, CA Douai 16 novembre 2023, n°21/05052).

Il ne faut donc pas hésiter à contester ces charges. 

CÉCILE ZYLBERSZTEIN

23 rue Pierre Fontaine, 75009 Paris

avocat@zylbersztein.fr

0765203143

Rendez-vous via le Conseil National des Barreaux